Nhận diện cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản phía Nam

Đó là nhận định được đưa ra tại Hội thảo “Dòng tiền chảy vào bất động sản phía Nam: Nhận diện cơ hội đầu tư” do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và đơn vị tài trợ - Tập đoàn Bcons tổ chức ngày 31/10.

Sự dịch chuyển về nhu c???u và xu hướng đầu tư dồn về thị trường bất động sản phía Nam

Tại Hội thảo, các chuyên gia, đại biểu đã phân tích đánh giá, sự dịch chuyển về nhu c???u và xu hướng đầu tư đang thể hiện rõ rệt hơn ở các tỉnh lân cận thành phố Hồ Chí Minh (TP. HCM) như: Bình Dương, Đồng Nai, Long An…

Cụ thể, tại Bình Dương, quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được phê duyệt và công bố đã tạo ra một tâm thế sẵn sàng để khởi động giai đoạn phát triển mới đầy khát vọng của địa phương này. Bên cạnh đó, chưa bao giờ các dự án kết nối vùng, đặc biệt là đường cao tốc và giao thông công cộng giữa TP. HCM, Bình Dương và cả khu vực Đông Nam Bộ được xúc tiến mạnh mẽ như gần đây: Tuyến đường sắt đô thị trên cao Metro số 1 có lộ trình đi qua quận 1, quận Bình Thạnh, thành phố (TP) Thủ Đức (TP. HCM) và Dĩ An (Bình Dương) sắp đi vào vận hành;  Dự án Mở rộng đường Thống Nhất có chiều dài khoảng 3km, rộng 32m với 6 làn xe nối TP Dĩ An (tỉnh Bình Dương) với TP Thủ Đức (TP. HCM) đang được triển khai hoàn thiện... Sự cải thiện về hạ tầng, tầm nhìn phát triển, yếu tố vị trí cửa ngõ TP. HCM và lợi thế quỹ đất phát triển đô thị tương đối dồi dào, được quy hoạch bài bản, sẵn sàng mặt bằng đã thúc đẩy Bình Dương trở thành điểm đến đầu tư phát triển đô thị và tạo lập nguồn cung nhà ở mới bổ sung cho TP. HCM. Đặc biệt, phân khúc nhà ở thương mại, căn hộ chung cư đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ, trở thành tâm điểm mới của thị trường bất động sản khi nhu c???u nhà ở tại Bình Dương tăng đột biến, nhất là ở các khu vực gần các khu công nghiệp lớn và trung tâm đô thị - với lượng lao động đổ về ngày càng đông và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng...

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thị trường bất động sản TP. HCM là thị trường lớn nhất cả nước, cả về quy mô, chủ thể, địa bàn. Khu vực này được xem là "hồn cốt" của thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, ở hai thị trường Hà Nội và TP. HCM gần như không có nhiều sự khác biệt nhìn trên hoạt động mua bán giao dịch, thể chế, quy hoạch, nhu c???u. Tuy nhiên, ở thị trường Hà Nội, ngoài nhu c???u nhà ở thì nhu c???u về đầu tư cũng rất lớn, tính đầu tư của thị trường Hà Nội khá mạnh. Còn tại khu vực TP. HCM và vùng phụ cận, nhu c???u ở đang chiếm ưu thế hơn.

Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Trọng Thịnh khẳng định: "Thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản đang có cơ hội phục hồi rất tốt, do đó đầu tư bất động sản ở khu vực nào cũng cần xem xét rất nhiều yếu tố. Cụ thể, ở phía Bắc, tôi cho rằng cần xem xét nghiên cứu yếu tố cung cầu khi thị trường phía Bắc có mức tăng giá tương đối cao từ đầu năm đến nay. Theo đó, nhà đầu tư cần xem xét nhu c???u và các yếu tố tác động đến thị trường, cân đối khi yếu tố giá tăng mạnh. Trong khi đó, khu vực phía Nam như TP. HCM và các tỉnh thành trong vùng TP. HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai… lại đang có cơ hội lớn cho nhà đầu tư. Các địa phương khu vực phía Nam với quyết tâm phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới sẽ quyết định và tác động lớn tới sự phát triển bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp tại phía Nam. Với các yếu tố trên, tôi cho rằng cơ hội đầu tư bất động sản phía Nam như Bình Dương hay các tỉnh lân cận TP. HCM là rất lớn".

Theo bà Phạm Thị Phương Thảo, Chủ tịch HĐQT CTCP dịch vụ bất động sản Sao Việt, sự quan tâm của khách hàng đến thị trường Bình Dương ngày một gia tăng, bởi sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp trên địa bàn đã thu hút lượng lớn người về làm việc và sinh sống. Bên cạnh đó, bình quân thu nhập đầu người của Bình Dương đứng đầu cả nước trong năm 2023 cũng là yếu tố thu hút lượng lớn lao động đổ về đây làm việc với kỳ vọng mức thu nhập tốt hơn. Đồng thời, họ cũng có mong muốn được sở hữu căn hộ nhà ở tại đây. Cuối cùng là cơ sở hạ tầng tại Bình Dương cũng đang có sự kết nối rất tốt với TP. HCM, do đó rất nhiều người làm việc tại TP. HCM cũng có nhu c???u sở hữu nhà tại Bình Dương bởi mức giá phù hợp với thu nhập mà vẫn đầy đủ tiện ích, dịch vụ, không thua kém so với TP. HCM.

Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons cho biết: “Từ năm 2020 - 2024, Bcons đã bàn giao 8 d?? án, trong đó có một số dự án tiêu biểu như: Bcons Suối Tiên, Bcons Miền Đông, Bcons Green View… và một số dự án sắp triển khai dự kiến sẽ đưa ra thị trường khoảng 12.000 căn hộ. Đáng chú ý, 2/3 số lượng dự án của Bcons nằm ở tỉnh Bình Dương - địa phương đang tạo điều kiện rất tốt cho doanh nghiệp khi tham gia xây dựng các dự án nhà ở, khu đô thị, hạ tầng tại địa phương. Dự kiến từ năm 2025 - 2027, ngoài 4.000 căn hộ sắp đưa ra thị trường, mỗi năm chúng tôi sẽ tung ra thị trường 3.000 - 5.000 căn hộ”.

Triển vọng thị trường bất động sản phía Nam

PGS.TS Trần Kim Chung nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 4+1 chu kỳ và đang bắt đầu ở chu kỳ thứ 4, trong đó, thị trường từ năm 1986 đến nay có những diễn biến thăng trầm và mỗi chu kỳ bất động sản đều gắn với sự ra đời hoặc hoàn thiện Luật Đất đai. “Năm 2024, thị trường ghi nhận sự khác biệt, trong đó, thị trường căn hộ chung cư có một "cú đội giá". Nếu như các chung cư trung cấp trước giai đoạn năm 2022 - 2023 dao động quanh mức 35 - 40 triệu đồng/m² thì sang năm 2024, giá tăng mạnh dao động từ 65 - 70 triệu đồng/m², đặc biệt tại Hà Nội. Thị trường đất nền cũng ghi nhận tăng giá tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội như huyện Hoài Đức giá đất đã tăng 81%, huyện Đông Anh tăng 53% và huyện Thanh Oai tăng tới 90% so với đầu năm ngoái. Với phân khúc condotel, thị trường này có dấu hiệu bão hòa. Nguồn cung tăng nhưng tiêu thụ giảm mạnh, chỉ đạt 1% trong quý I/2024. Sức cầu thấp nhất trong 5 năm qua. Còn bất động sản công nghiệp tiếp tục diễn biến tích cực. Với thị trường bất động sản, đây vẫn là lĩnh vực duy trì vị trí số 2 trong thu hút vốn FDI” - PGS.TS Trần Kim Chung nói.

PGS.TS Trần Kim Chung dự báo thị trường bất động sản giai đoạn 2025 – 2030 với 3 kịch bản. Cụ thể, với kịch bản trung tính, thị trường sẽ sôi động trên mọi phân khúc, không có bùng phát cực đoan. Đây là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất. Với kịch bản không thuận lợi, thị trường phân mảng trái chiều, một số phân khúc trầm lắng. Đây là kịch bản ít xảy ra nhất. Với kịch bản tích cực, thị trường bùng nổ, phát triển mạnh ở mọi phân khúc. Kịch bản này có thể xảy ra, nhưng không lớn.

TS Nguyễn Văn Đính cho biết, kể từ khi Quốc hội thông qua 3 luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, thị trường bất động sản đã ghi nhận những diễn biến phục hồi tích cực với sự quan tâm của nhà đầu tư quay trở lại tương đối sôi động. Theo đó, nguồn cung, giá cả, giao dịch trên thị trường bất động sản nhìn chung đều có những biến động.

Liên quan tới thị trường bất động sản vùng TP. HCM, những lợi thế và tiềm năng được VARs nghiên cứu, tổng hợp đánh giá cho thấy, GRDP các tỉnh, thành phố khu vực miền Nam duy trì phát triển ổn định và đạt kết quả khả quan trên nhiều lĩnh vực. Đáng chú ý, 3 tỉnh nằm trong khu vực TP. HCM và vùng phụ cận thuộc top 10 tỉnh, thành có quy mô kinh tế lớn nhất và thu nhập bình quân đầu người cao nhất cả nước. Thêm vào đó, TP. HCM và vùng TP. HCM luôn là nền kinh tế có đóng góp lớn nhất cho quy mô GDP chung của cả nước. Cộng với hàng loạt công trình hạ tầng giao thông đã chính thức được triển khai, đưa vào khai thác, dự kiến sẽ tạo sức bật mạnh mẽ cho thị trường địa ốc miền Nam cũng như 5/5 tỉnh, thành trong vùng thuộc top 10 - 15 tỉnh thành có tổng vốn đăng ký FDI cao nhất cả nước. Đặc biệt, 9 tháng năm 2024, lượng kiều hối chuyển về TP.HCM đạt gần 7,4 tỷ USD, tăng 10,5% so với cùng kỳ 2023. Dòng kiều hối kỳ vọng sẽ tạo trợ lực về dòng tiền cho thị trường địa ốc, đặc biệt khi Luật Đất đai 2024 mở rộng quyền sử dụng đất cho Việt kiều.

Phân tích thêm về triển vọng bất động sản vùng TP. HCM giai đoạn 2024 - 2030, TS Nguyễn Văn Đính chỉ ra 2 yếu tố vĩ mô tạo sức bật cho vùng đồng thời dự báo, thị trường vùng TP. HCM trong thời gian tới sẽ có 3 loại hình nổi bật gồm bất động sản nhà ở, công nghiệp cùng thương mại và văn phòng.